Die Schwelle von 9 m² gilt nicht für Schlafzimmer. Sie betrifft den Hauptraum einer zur Miete angebotenen Wohnung, gemäß dem Dekret Nr. 2002-120 vom 30. Januar 2002. Die Verwirrung bleibt bestehen, da die meisten Publikationen für die breite Öffentlichkeit den Hauptraum und das Schlafzimmer vermischen, obwohl diese beiden Begriffe aus unterschiedlichen Texten stammen und unterschiedliche rechtliche Konsequenzen haben.
Rechtliche Qualifikation des Raumes und anwendbare Flächenschwelle
Das Dekret zur Anstandspflicht verlangt, dass eine Wohnung über mindestens einen Hauptraum verfügt, der mindestens 9 m² oder 20 m³ Wohnraumvolumen bietet. Dieses Kriterium betrifft nur den Hauptraum, nicht jedes Schlafzimmer einer Wohnung.
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Ein zusätzliches Schlafzimmer in einer T3- oder T4-Wohnung kann also weniger als 9 m² haben, ohne dass die Wohnung ihren anständigen Charakter verliert. Der Hauptraum (Wohnzimmer oder einziger Wohnraum) bleibt der einzige Kontrollpunkt im Sinne des Dekrets.
Wenn jedoch ein Schlafzimmer alleine vermietet wird (Zimmer für Hausangestellte, autonome Wohnung wie ein Studio), wird es selbst zum Hauptraum des Mietvertrags. Die Schwelle von 9 m² gilt dann vollumfänglich.
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Die ganze Schwierigkeit liegt in dieser Qualifikation: Der gleiche Raum von 8 m² kann in einer Wohnung mit drei Zimmern konform sein und nicht konform, wenn er den einzigen Raum eines autonomen Mietvertrags darstellt. Um die Vorschriften für Schlafzimmer unter 9 m² zu vertiefen, ist diese Unterscheidung zwischen Hauptraum und Nebenraum der Ausgangspunkt.
Gesundheitsvorschriften auf Departementsebene: die vergessene Schwelle von 7 m²
Das Dekret zur Anstandspflicht ist nicht der einzige anwendbare Text. Nebenräume unterliegen dem Gesundheitsvorschriften auf Departementsebene (RSD), deren Anforderungen je nach Departement variieren. Wir beobachten, dass dieser Text in den gängigen Immobilienanalysen systematisch vernachlässigt wird.
Viele RSD legen eine Schwelle von etwa 7 m² für Wohnräume fest, die nicht den Hauptraum betreffen. Diese Schwelle wird in der Regel von einer Anforderung an die Deckenhöhe begleitet. Ein Schlafzimmer von 6 m² in einer Mietwohnung kann also problematisch sein, nicht aufgrund des Dekrets zur Anstandspflicht, sondern aufgrund des lokalen RSD.
Wir empfehlen, den RSD des betreffenden Departements vor jeder Vermietung oder Wohnungsaufteilung systematisch zu überprüfen. Der Text ist in der Präfektur oder auf der Website der Gemeinde einsehbar. Die Anforderungen sind im gesamten Gebiet nicht einheitlich, und eine konforme Konstruktion in Paris kann in Montpellier nicht konform sein.
Wohnungsaufteilung und kommunale Kontrolle: wo das Risiko konzentriert ist
Bei Aufteilungsmaßnahmen wird die Frage der Fläche kritisch. Ein großes Apartment in mehrere Mieteinheiten aufzuteilen bedeutet, dass jede Einheit als autonome Wohnung im Sinne des Mietvertrags betrachtet werden muss. Jeder Hauptraum jeder Einheit muss dann die Schwelle von 9 m² und eine Höhe von 2,20 m einhalten.
Ein Eigentümer, der ein T4 in vier Studios umwandelt, schafft vier separate Wohnungen. Wenn eines dieser Studios nur über einen Raum von 8 m² verfügt, ist die Wohnung rechtlich anstößig bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags. Der Mieter kann den Richter anrufen, und die CAF kann die Zahlung der Wohnbeihilfen aussetzen.
Die kommunalen Kontrollen zielen genau auf diese Konfigurationen ab. Die Gemeinden haben eine spezielle Polizeibefugnis im Wohnungswesen, die es ihnen ermöglicht, die Konformität der aus Aufteilungen resultierenden Einheiten zu überprüfen. Die Sanktionen reichen von der Aufforderung zur Durchführung von Arbeiten bis hin zum Verbot der Vermietung.
- Aufteilung in autonome Einheiten: jede Einheit muss die Anstandskriterien einhalten, einschließlich der Schwelle von 9 m² für den Hauptraum
- Wohngemeinschaft mit einem einzigen Mietvertrag: die Wohnung wird insgesamt bewertet, die einzelnen Schlafzimmer unterliegen nicht der Schwelle von 9 m² des Dekrets zur Anstandspflicht
- Touristische möblierte Vermietung: die Anstandsvorschriften des Dekrets 2002-120 gelten nicht direkt, aber der RSD und die Bauvorschriften bleiben anwendbar
- Zimmer beim Gastgeber: der vermietete Raum ist keine autonome Wohnung, das Dekret zur Anstandspflicht findet keine Anwendung, nur der RSD kann eine Mindestfläche festlegen
Carrez-Gesetz, Wohnfläche und Mietvertrag: drei Messungen, die nicht verwechselt werden dürfen
Die Carrez-Fläche gilt für den Verkauf im Wohnungseigentum. Sie hat keine rechtliche Verbindung zu den Anstandskriterien eines Mietvertrags. Ein Zimmer von 7 m² Carrez kann ohne Schwierigkeiten in einem Verkaufsakt aufgeführt werden. Dasselbe Zimmer kann problematisch sein, wenn es anschließend als autonome Wohnung vermietet wird.
Die Wohnfläche, definiert durch das Baugesetz, dient als Referenz für den Mietvertrag. Sie schließt Flächen unter einer Höhe von 1,80 m aus. Ein Eigentümer, der 9 m² in seinem Mietvertrag angibt, muss überprüfen, ob diese Fläche tatsächlich der Wohnfläche entspricht, nicht der Bruttobodenfläche.
Die Unterscheidung zwischen diesen Messungen führt zu wiederkehrenden Streitigkeiten. Ein Studio unter dem Dach kann 12 m² Grundfläche aufweisen, hat aber nur 8 m² Wohnfläche, wenn die niedrigen Bereiche ausgeschlossen werden. In diesem Fall entspricht die Wohnung trotz eines konformen Erscheinungsbildes nicht der Anstandsschwelle.
Mietvertrag gegen Vermietungsunterlagen: zwei Lesarten desselben Raums
Ein laufender Mietvertrag für eine Wohnung, deren zusätzliches Schlafzimmer weniger als 9 m² hat, stellt kein Anstandsproblem dar, wenn der Hauptraum der Wohnung die Schwelle erreicht. Der Mieter kann das Dekret zur Anstandspflicht nicht anführen, um die Größe eines zusätzlichen Schlafzimmers anzufechten.
Die Situation ändert sich, wenn ein Vermietungsdossier zur Genehmigung eines Mietvertrags eingereicht wird, ein Verfahren, das immer mehr Gemeinden übernehmen. Die Prüfung des Dossiers kann das Dekret zur Anstandspflicht mit dem RSD und den lokalen Bauvorschriften verknüpfen. Ein Schlafzimmer von 6 m² in einer ansonsten konformen Wohnung kann eine Aufforderung zur Rechtfertigung oder eine Ablehnung auslösen, wenn der lokale RSD eine höhere Mindestfläche festlegt.
Das Risiko ist daher nicht nur rechtlicher Natur im Sinne des Mietvertrags. Es ist auch administrativ, zum Zeitpunkt der Vermietung oder der Erneuerung eines Mietgenehmigung. Die rechtliche Qualifikation des Raumes bestimmt den anwendbaren Text, und diese Qualifikation kann sich ändern, je nachdem, ob man sich in der laufenden Mietverwaltung, bei einer Aufteilung oder bei einer kommunalen Kontrolle befindet.