La soglia di 9 m² non si applica alle camere. Essa riguarda la stanza principale di un alloggio dato in affitto, secondo il decreto n° 2002-120 del 30 gennaio 2002. La confusione persiste perché la maggior parte degli articoli di pubblico interesse amalgama stanza principale e camera, mentre queste due nozioni appartengono a testi distinti con conseguenze giuridiche diverse.
Qualificazione giuridica della stanza e soglia di superficie applicabile
Il decreto decenza impone che un alloggio disponga di almeno una stanza principale che offra 9 m² minimo o 20 m³ di volume abitabile. Questo criterio riguarda solo la stanza principale, non ogni camera di un appartamento.
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Una camera secondaria in un T3 o un T4 può quindi essere inferiore a 9 m² senza che l’alloggio perda il suo carattere decente. La stanza principale (soggiorno o stanza di vita unica) rimane l’unico punto di controllo ai sensi del decreto.
D’altra parte, se una camera è affittata da sola (camera di servizio, alloggio autonomo tipo monolocale), essa diventa essa stessa la stanza principale del contratto di affitto. La soglia di 9 m² si applica quindi pienamente.
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Tutta la difficoltà risiede in questa qualificazione: la stessa stanza di 8 m² può essere conforme in un alloggio di tre stanze, e non conforme se costituisce l’unica stanza di un contratto autonomo. Per approfondire la normativa delle camere di meno di 9m2, questa distinzione tra stanza principale e stanza secondaria è il punto di partenza.
Regolamento sanitario dipartimentale: la soglia dimenticata dei 7 m²
Il decreto decenza non è l’unico testo applicabile. Le stanze secondarie rientrano nel regolamento sanitario dipartimentale (RSD), le cui esigenze variano a seconda dei dipartimenti. Osserviamo che questo testo è sistematicamente sottovalutato nelle analisi immobiliari correnti.
Molti RSD fissano una soglia intorno ai 7 m² per le stanze abitative diverse dalla stanza principale. Questa soglia è generalmente accompagnata da un’esigenza di altezza sotto soffitto. Una camera di 6 m² in un alloggio in affitto può quindi presentare problemi non in base al decreto decenza, ma in base al RSD locale.
Si raccomanda di verificare sistematicamente il RSD del dipartimento interessato prima di qualsiasi messa in affitto o divisione di alloggio. Il testo è consultabile in prefettura o sul sito del comune. Le esigenze non sono uniformi sul territorio, e un allestimento conforme a Parigi può non essere conforme a Montpellier.
Divisione di alloggio e controllo municipale: dove si concentra il rischio
È nelle operazioni di divisione che la questione della superficie diventa critica. Suddividere un grande appartamento in più lotti locativi implica che ogni lotto diventi un alloggio autonomo ai sensi del contratto di affitto. Ogni stanza principale di ogni lotto deve quindi rispettare la soglia di 9 m² e l’altezza di 2,20 m.
Un proprietario che trasforma un T4 in quattro monolocali crea quattro alloggi distinti. Se uno di questi monolocali dispone solo di una stanza di 8 m², l’alloggio è giuridicamente indecente fin dalla firma del contratto di affitto. L’inquilino può rivolgersi al giudice, e la CAF può sospendere il pagamento dei sussidi per l’alloggio.
I controlli municipali mirano precisamente a queste configurazioni. I comuni dispongono di un potere di polizia speciale dell’alloggio che consente loro di verificare la conformità dei lotti derivanti da divisioni. Le sanzioni vanno dalla messa in mora per lavori all’interdizione di messa in affitto.
- Divisione in lotti autonomi: ogni lotto deve rispettare i criteri di decenza, compresa la soglia di 9 m² per la stanza principale
- Condivisione con contratto unico: l’alloggio è valutato globalmente, le camere individuali non sono soggette alla soglia di 9 m² del decreto decenza
- Affitto arredato turistico: le regole di decenza del decreto 2002-120 non si applicano direttamente, ma il RSD e il regolamento urbanistico rimangono opponibili
- Camera in casa di abitante: la stanza affittata non è un alloggio autonomo, il decreto decenza non si applica, solo il RSD può fissare un piano di superficie
Legge Carrez, superficie abitabile e contratto di affitto: tre misure da non confondere
La superficie Carrez si applica alla vendita in condominio. Non ha alcun legame giuridico con i criteri di decenza di un contratto di affitto. Una camera di 7 m² Carrez può figurare in un atto di vendita senza difficoltà. Questa stessa camera può presentare problemi se viene poi affittata come alloggio autonomo.
La superficie abitabile, definita dal codice delle costruzioni, serve da riferimento per il contratto di affitto abitativo. Essa esclude le superfici sotto un’altezza inferiore a 1,80 m. Un proprietario che annuncia 9 m² nel suo contratto deve verificare che questa superficie corrisponda effettivamente alla superficie abitabile, non alla superficie lorda.
La distinzione tra queste misure genera contenziosi ricorrenti. Un monolocale sotto il tetto può mostrare 12 m² al suolo ma solo 8 m² di superficie abitabile una volta escluse le zone basse. In questo caso, l’alloggio non rispetta la soglia di decenza nonostante un’apparenza conforme.
Contratto di affitto abitativo contro dossier di messa in affitto: due letture della stessa stanza
Un contratto in corso su un alloggio di cui una camera secondaria è inferiore a 9 m² non presenta problemi di decenza se la stanza principale dell’alloggio raggiunge la soglia. L’inquilino non può invocare il decreto decenza per contestare la dimensione di una camera secondaria.
La situazione cambia durante un dossier di messa in affitto sottoposto a un permesso di affitto, dispositivo che sempre più comuni adottano. L’istruttoria del dossier può incrociare il decreto decenza con il RSD e il regolamento urbanistico locale. Una camera di 6 m² in un alloggio altrimenti conforme può innescare una richiesta di giustificazione o un rifiuto se il RSD locale fissa un piano superiore.
Il rischio non è quindi solo giuridico ai sensi del contratto. È anche amministrativo, al momento della messa in affitto o del rinnovo di un permesso di affitto. La qualificazione giuridica della stanza determina il testo applicabile, e questa qualificazione può cambiare a seconda che si sia in gestione locativa corrente, in divisione, o in controllo municipale.