De drempel van 9 m² is niet van toepassing op slaapkamers. Het betreft de hoofdruimte van een huurwoning, volgens decreet nr. 2002-120 van 30 januari 2002. De verwarring blijft bestaan omdat de meeste populaire artikelen hoofdruimte en slaapkamer door elkaar halen, terwijl deze twee begrippen voortkomen uit verschillende teksten met verschillende juridische gevolgen.
Juridische kwalificatie van de ruimte en toepasselijke oppervlakte drempel
Het decreet van fatsoen vereist dat een woning ten minste één hoofdruimte heeft die minimaal 9 m² of 20 m³ bruikbare ruimte biedt. Dit criterium geldt alleen voor de hoofdruimte, niet voor elke slaapkamer van een appartement.
Aanrader : Alles wat je moet weten over de betekenis van L1, L2 en L3 in de universitaire loopbaan
Een tweede slaapkamer in een T3 of T4 kan dus minder dan 9 m² zijn zonder dat de woning zijn fatsoenlijke karakter verliest. De hoofdruimte (woonkamer of enige leefruimte) blijft het enige controlepunt in de zin van het decreet.
Als een slaapkamer echter alleen wordt verhuurd (bijvoorbeeld een kamer voor personeel, autonome woning zoals een studio), wordt deze zelf de hoofdruimte van de huurovereenkomst. De drempel van 9 m² is dan volledig van toepassing.
Zie ook : Tips en trucs voor het succesvol realiseren van uw vastgoedprojecten in alle rust
De moeilijkheid ligt in deze kwalificatie: dezelfde ruimte van 8 m² kan conform zijn in een woning met drie kamers, en niet conform als het de enige ruimte van een autonome huurovereenkomst is. Om dieper in te gaan op de regels voor kamers van minder dan 9m2, is dit onderscheid tussen hoofdruimte en secundaire ruimte het uitgangspunt.
Afdeling van de sanitaire regelgeving: de vergeten drempel van 7 m²
Het decreet van fatsoen is niet de enige toepasselijke tekst. Secundaire ruimtes vallen onder de afdeling van de sanitaire regelgeving (RSD), waarvan de vereisten variëren per departement. We zien dat deze tekst systematisch wordt verwaarloosd in de gebruikelijke vastgoedanalyses.
Veel RSD’s stellen een drempel van ongeveer 7 m² vast voor woonruimtes die geen hoofdruimte zijn. Deze drempel gaat meestal gepaard met een vereiste voor plafondhoogte. Een slaapkamer van 6 m² in een huurwoning kan dus problematisch zijn, niet op basis van het decreet van fatsoen, maar op basis van de lokale RSD.
We raden aan om systematisch de RSD van het betrokken departement te controleren voordat een woning wordt verhuurd of verdeeld. De tekst is in te zien bij de prefectuur of op de website van de gemeente. De vereisten zijn niet uniform in het land, en een conforme opzet in Parijs kan niet-conform zijn in Montpellier.
Woningverdeling en gemeentelijke controle: waar het risico zich concentreert
Het is bij de verdelingsoperaties dat de vraag naar de oppervlakte kritiek wordt. Het opdelen van een groot appartement in meerdere huurunits betekent dat elke unit een autonome woning moet worden in de zin van de huurovereenkomst. Elke hoofdruimte van elke unit moet dan voldoen aan de drempel van 9 m² en een hoogte van 2,20 m.
Een eigenaar die een T4 in vier studio’s verandert, creëert vier afzonderlijke woningen. Als een van deze studio’s slechts een ruimte van 8 m² heeft, is de woning juridisch onfatsoenlijk vanaf de ondertekening van de huurovereenkomst. De huurder kan de rechter inschakelen, en de CAF kan de uitbetaling van huurtoeslagen opschorten.
De gemeentelijke controles richten zich specifiek op deze configuraties. Gemeenten hebben een bijzondere politiebevoegdheid op het gebied van huisvesting waarmee ze de conformiteit van de loten die uit verdelingen voortkomen kunnen controleren. De sancties variëren van een aanmaning tot het uitvoeren van werkzaamheden tot een verbod op verhuur.
- Verdeling in autonome eenheden: elke eenheid moet voldoen aan de fatsoencriteria, inclusief de drempel van 9 m² voor de hoofdruimte
- Gezamenlijke huur met een enkele huurovereenkomst: de woning wordt als geheel beoordeeld, individuele kamers zijn niet onderworpen aan de drempel van 9 m² van het decreet van fatsoen
- Gemeubileerde toeristische verhuur: de fatsoenregels van decreet 2002-120 zijn niet direct van toepassing, maar de RSD en de stedenbouwkundige regelgeving blijven van toepassing
- Kamer bij de bewoner: de verhuurde ruimte is geen autonome woning, het decreet van fatsoen is niet van toepassing, alleen de RSD kan een oppervlakte ondergrens vaststellen
Carrez-wet, bruikbare oppervlakte en huurovereenkomst: drie maatregelen die niet verward moeten worden
De Carrez-oppervlakte is van toepassing op de verkoop in mede-eigendom. Het heeft geen juridische link met de fatsoencriteria van een huurovereenkomst. Een kamer van 7 m² Carrez kan zonder problemen in een verkoopakte worden opgenomen. Dezezelfde kamer kan problematisch zijn als deze vervolgens als autonome woning wordt verhuurd.
De bruikbare oppervlakte, gedefinieerd door de bouwcode, dient als referentie voor de huurovereenkomst. Het sluit oppervlakten onder een hoogte van 1,80 m uit. Een eigenaar die 9 m² in zijn huurovereenkomst aankondigt, moet controleren of deze oppervlakte daadwerkelijk overeenkomt met de bruikbare oppervlakte, niet met de bruto vloeroppervlakte.
Het onderscheid tussen deze maatregelen genereert terugkerende geschillen. Een studio onder de zolder kan 12 m² op de vloer hebben, maar slechts 8 m² bruikbare oppervlakte hebben zodra de lage zones zijn uitgesloten. In dit geval voldoet de woning niet aan de fatsoen drempel ondanks een conforme uitstraling.
Huurovereenkomst tegen verhuurdossier: twee lezingen van dezelfde ruimte
Een lopende huurovereenkomst voor een woning waarvan een secundaire slaapkamer minder dan 9 m² is, vormt geen probleem van fatsoen als de hoofdruimte van de woning de drempel bereikt. De huurder kan het decreet van fatsoen niet inroepen om de grootte van een secundaire slaapkamer aan te vechten.
De situatie verandert bij een verhuurdossier dat aan een verhuurvergunning is onderworpen, een systeem dat steeds meer gemeenten aannemen. De beoordeling van het dossier kan het decreet van fatsoen kruisen met de RSD en de lokale stedenbouwkundige regelgeving. Een slaapkamer van 6 m² in een verder conforme woning kan een verzoek om rechtvaardiging of een weigering uitlokken als de lokale RSD een hogere ondergrens vaststelt.
Het risico is dus niet alleen juridisch in de zin van de huurovereenkomst. Het is ook administratief, op het moment van verhuur of bij de vernieuwing van een verhuurvergunning. De juridische kwalificatie van de ruimte bepaalt de toepasselijke tekst, en deze kwalificatie kan veranderen afhankelijk van of men zich in een reguliere verhuur, in een verdeling, of in een gemeentelijke controle bevindt.