O limite de 9 m² não se aplica aos quartos. Ele se destina à sala principal de uma habitação alugada, de acordo com o decreto n° 2002-120 de 30 de janeiro de 2002. A confusão persiste porque a maioria dos artigos de grande público amalgama sala principal e quarto, enquanto essas duas noções pertencem a textos distintos com consequências jurídicas diferentes.
Qualificação jurídica da sala e limite de área aplicável
O decreto de decência impõe que uma habitação tenha pelo menos uma sala principal oferecendo 9 m² no mínimo ou 20 m³ de volume habitável. Este critério diz respeito apenas à sala principal, não a cada quarto de um apartamento.
Para descobrir também : Instalar a eletricidade em casa
Um quarto secundário em um T3 ou T4 pode, portanto, ter menos de 9 m² sem que a habitação perca seu caráter decente. A sala principal (sala de estar ou sala de vida única) continua sendo o único ponto de controle no sentido do decreto.
Por outro lado, se um quarto for alugado sozinho (quarto de empregada, habitação autônoma tipo estúdio), ele se torna a própria sala principal do contrato de locação. O limite de 9 m² se aplica plenamente.
Para descobrir também : O que você pode imprimir com sua impressora a laser?
Toda a dificuldade reside nessa qualificação: a mesma sala de 8 m² pode ser conforme em uma habitação de três peças, e não conforme se constituir a única sala de um contrato autônomo. Para aprofundar a regulamentação dos quartos de menos de 9m2, essa distinção entre sala principal e sala secundária é o ponto de partida.
Regulamento sanitário departamental: o limite esquecido de 7 m²
O decreto de decência não é o único texto aplicável. Os quartos secundários estão sujeitos ao regulamento sanitário departamental (RSD), cujos requisitos variam de acordo com os departamentos. Observamos que esse texto é sistematicamente subestimado nas análises imobiliárias comuns.
Muitos RSD estabelecem um limite em torno de 7 m² para as salas de habitação que não sejam a sala principal. Este limite geralmente vem acompanhado de uma exigência de altura do teto. Um quarto de 6 m² em uma habitação locativa pode, portanto, apresentar problemas não pelo decreto de decência, mas pelo RSD local.
Recomendamos verificar sistematicamente o RSD do departamento em questão antes de qualquer locação ou divisão de habitação. O texto pode ser consultado na prefeitura ou no site do município. As exigências não são uniformes no território, e uma montagem conforme em Paris pode não ser conforme em Montpellier.
Divisão de habitação e controle municipal: onde o risco se concentra
É nas operações de divisão que a questão da área se torna crítica. Dividir um grande apartamento em vários lotes locativos implica que cada lote se torne uma habitação autônoma no sentido do contrato de locação. Cada sala principal de cada lote deve então respeitar o limite de 9 m² e a altura de 2,20 m.
Um proprietário que transforma um T4 em quatro estúdios cria quatro habitações distintas. Se um desses estúdios tiver apenas uma sala de 8 m², a habitação é juridicamente indecente desde a assinatura do contrato. O locatário pode acionar o juiz, e a CAF pode suspender o pagamento das ajudas à habitação.
Os controles municipais visam precisamente essas configurações. Os municípios têm um poder de polícia especial da habitação que lhes permite verificar a conformidade dos lotes resultantes de divisões. As sanções vão desde a notificação para realização de obras até a proibição de locação.
- Divisão em lotes autônomos: cada lote deve respeitar os critérios de decência, incluindo o limite de 9 m² para a sala principal
- Coabitação com contrato único: a habitação é avaliada globalmente, os quartos individuais não estão sujeitos ao limite de 9 m² do decreto de decência
- Locação mobiliada turística: as regras de decência do decreto 2002-120 não se aplicam diretamente, mas o RSD e o regulamento de urbanismo permanecem opostos
- Quarto em casa de morador: a sala alugada não é uma habitação autônoma, o decreto de decência não se aplica, apenas o RSD pode estabelecer um piso de área
Lei Carrez, área habitável e contrato: três medidas a não confundir
A área Carrez se aplica à venda em copropriedade. Ela não tem nenhuma relação jurídica com os critérios de decência de um contrato de locação. Um quarto de 7 m² Carrez pode constar em um ato de venda sem dificuldade. O mesmo quarto pode apresentar problemas se for posteriormente alugado como habitação autônoma.
A área habitável, definida pelo código de construção, serve como referência para o contrato de habitação. Ela exclui as áreas com altura inferior a 1,80 m. Um proprietário que anuncia 9 m² em seu contrato deve verificar se essa área corresponde realmente à área habitável, não à área total bruta.
A distinção entre essas medidas gera litígios recorrentes. Um estúdio sob telhado pode exibir 12 m² no chão, mas apenas 8 m² de área habitável uma vez excluídas as áreas baixas. Nesse caso, a habitação não respeita o limite de decência apesar de uma aparência conforme.
Contrato de habitação contra dossiê de locação: duas leituras da mesma sala
Um contrato em vigor em uma habitação cuja sala secundária tem menos de 9 m² não apresenta problema de decência se a sala principal da habitação atingir o limite. O locatário não pode invocar o decreto de decência para contestar o tamanho de um quarto secundário.
A situação muda durante um dossiê de locação submetido a uma autorização de locação, dispositivo que cada vez mais municípios adotam. A instrução do dossiê pode cruzar o decreto de decência com o RSD e o regulamento local de urbanismo. Um quarto de 6 m² em uma habitação que, de outra forma, é conforme pode desencadear um pedido de justificativa ou uma recusa se o RSD local estabelecer um piso superior.
O risco, portanto, não é apenas jurídico no sentido do contrato. Ele também é administrativo, no momento da locação ou da renovação de uma autorização de locação. A qualificação jurídica da sala determina o texto aplicável, e essa qualificação pode mudar dependendo se estamos em gestão locativa comum, em divisão, ou em controle municipal.