El umbral de 9 m² no se aplica a las habitaciones. Se refiere a la sala principal de una vivienda en alquiler, según el decreto n° 2002-120 del 30 de enero de 2002. La confusión persiste porque la mayoría de los artículos de divulgación mezclan sala principal y habitación, mientras que estos dos conceptos pertenecen a textos distintos con consecuencias jurídicas diferentes.
Calificación jurídica de la sala y umbral de superficie aplicable
El decreto de decencia impone que una vivienda disponga de al menos una sala principal que ofrezca 9 m² como mínimo o 20 m³ de volumen habitable. Este criterio solo se refiere a la sala principal, no a cada habitación de un apartamento.
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Una habitación secundaria en un T3 o un T4 puede, por lo tanto, ser menor de 9 m² sin que la vivienda pierda su carácter de decente. La sala principal (salón o sala de estar única) sigue siendo el único punto de control según el decreto.
En cambio, si una habitación se alquila sola (habitación de servicio, vivienda autónoma tipo estudio), se convierte en la sala principal del contrato de arrendamiento. El umbral de 9 m² se aplica plenamente.
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Toda la dificultad radica en esta calificación: la misma sala de 8 m² puede ser conforme en una vivienda de tres habitaciones, y no conforme si constituye la única sala de un contrato autónomo. Para profundizar en la regulación de habitaciones de menos de 9m2, esta distinción entre sala principal y sala secundaria es el punto de partida.
Reglamento sanitario departamental: el umbral olvidado de 7 m²
El decreto de decencia no es el único texto aplicable. Las habitaciones secundarias están sujetas al reglamento sanitario departamental (RSD), cuyas exigencias varían según los departamentos. Observamos que este texto se subcontrata sistemáticamente en los análisis inmobiliarios comunes.
Muchos RSD establecen un umbral alrededor de 7 m² para las habitaciones de vivienda que no son la sala principal. Este umbral generalmente se acompaña de un requisito de altura de techo. Por lo tanto, una habitación de 6 m² en una vivienda de alquiler puede presentar problemas no por el decreto de decencia, sino por el RSD local.
Recomendamos verificar sistemáticamente el RSD del departamento correspondiente antes de cualquier alquiler o división de vivienda. El texto se puede consultar en la prefectura o en el sitio del municipio. Las exigencias no son uniformes en el territorio, y un montaje conforme en París puede no ser conforme en Montpellier.
División de vivienda y control municipal: dónde se concentra el riesgo
Es en las operaciones de división donde la cuestión de la superficie se vuelve crítica. Dividir un gran apartamento en varios lotes de alquiler implica que cada lote se convierta en una vivienda autónoma a efectos del contrato de arrendamiento. Cada sala principal de cada lote debe entonces cumplir con el umbral de 9 m² y la altura de 2,20 m.
Un propietario que transforma un T4 en cuatro estudios crea cuatro viviendas distintas. Si uno de estos estudios solo tiene una sala de 8 m², la vivienda es jurídicamente indecente desde la firma del contrato de arrendamiento. El inquilino puede acudir al juez, y la CAF puede suspender el pago de las ayudas al alquiler.
Los controles municipales apuntan precisamente a estas configuraciones. Los municipios tienen un poder de policía especial de vivienda que les permite verificar la conformidad de los lotes resultantes de divisiones. Las sanciones van desde la orden de realizar obras hasta la prohibición de alquilar.
- División en lotes autónomos: cada lote debe cumplir con los criterios de decencia, incluido el umbral de 9 m² para la sala principal
- Colocación con contrato único: la vivienda se evalúa en su conjunto, las habitaciones individuales no están sujetas al umbral de 9 m² del decreto de decencia
- Alquiler amueblado turístico: las normas de decencia del decreto 2002-120 no se aplican directamente, pero el RSD y el reglamento de urbanismo siguen siendo oponibles
- Habitación en casa de un particular: la sala alquilada no es una vivienda autónoma, el decreto de decencia no se aplica, solo el RSD puede establecer un mínimo de superficie
Ley Carrez, superficie habitable y contrato: tres medidas que no deben confundirse
La superficie Carrez se aplica a la venta en propiedad horizontal. No tiene ningún vínculo jurídico con los criterios de decencia de un contrato de arrendamiento. Una habitación de 7 m² Carrez puede figurar en un acto de venta sin dificultad. Esta misma habitación puede presentar problemas si se alquila posteriormente como vivienda autónoma.
La superficie habitable, definida por el código de la construcción, sirve de referencia para el contrato de arrendamiento. Excluye las superficies bajo una altura inferior a 1,80 m. Un propietario que anuncia 9 m² en su contrato debe verificar que esta superficie corresponde a la superficie habitable, no a la superficie bruta del suelo.
La distinción entre estas medidas genera litigios recurrentes. Un estudio bajo tejados puede mostrar 12 m² en el suelo pero solo 8 m² de superficie habitable una vez excluidas las zonas bajas. En este caso, la vivienda no cumple con el umbral de decencia a pesar de una apariencia conforme.
Contrato de arrendamiento de vivienda contra expediente de alquiler: dos lecturas de la misma sala
Un contrato en curso sobre una vivienda cuya habitación secundaria mide menos de 9 m² no plantea un problema de decencia si la sala principal de la vivienda alcanza el umbral. El inquilino no puede invocar el decreto de decencia para impugnar el tamaño de una habitación secundaria.
La situación cambia cuando un expediente de alquiler se somete a un permiso de alquiler, un mecanismo que cada vez más municipios adoptan. La instrucción del expediente puede cruzar el decreto de decencia con el RSD y el reglamento local de urbanismo. Una habitación de 6 m² en una vivienda que de otro modo es conforme puede desencadenar una solicitud de justificación o un rechazo si el RSD local establece un mínimo superior.
El riesgo no es, por lo tanto, solo jurídico en el sentido del contrato. También es administrativo, en el momento del alquiler o de la renovación de un permiso de alquiler. La calificación jurídica de la sala determina el texto aplicable, y esta calificación puede cambiar según se esté en gestión de alquiler corriente, en división o en control municipal.